第三百九十七章環球地產

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    「你的報告我看了，很不錯。不過，我這裡有幾個問題，希望你能夠解答一下。」

    「您請說！」

    郭守雲點頭後，「第一，你是如何判斷華夏房地產市場會在未來十年內持續增長？要知道你的競爭者普遍認為，目前華夏內地房地產太火爆了，地王頻出。一二線城市的房價已經超越了普通白領月薪的一倍，甚至更多。因此，最多三到五年，就會上演『日本式的房地產泡沫』並最終導致整個行業的低迷！」

    「房產價格的變化與國家經濟息息相關。而判斷一個國家經濟好壞的主要標準包括：國民資產總值、固定資產投資、居民可支配收入、居民消費價格指數、外貿總額、股市等主要幾個方面。」

    「過去十年，華夏在gdp方面增長了4倍，由92年的4931億到2002年的14705，平均增長率超過12。固定資產投資總額，由92年的5217億華夏幣，增加到現在的36917億華夏幣，增長了7倍！居民可支配收入，從92年的830華夏幣，增加到現在12037華夏幣，增加了15倍。居民消費價格指數、外貿總額、股市總額、工業資產投資，城鄉收入與支出等等，都有了十倍以上的提升。」

    「相比之下，華夏房地產的價格，自從海~南房地產泡沫之後，進入了六年的低迷期。直到98年才重新恢復增長。四年的時間，相對於每年上千萬湧入城市的新居民來說，這仍然是一個巨大的賣方市場。現在說崩潰，還太早了。事實上，在我看來，只要華夏經濟在不斷的發展，這個市場就不會崩潰。而現在華夏經濟正是如火如荼的時候，不僅沒有任何崩潰的跡象，反而因為世界經濟的恢復，發展的更快了。」

    郭守雲點了點頭，看著這個自信的女人，微笑道：「你知道現在西方可是很流行華夏崩潰論，尤其在華夏入市之後。甚至很多國內的經濟學家，也認為入市會打擊華夏本土的製造業，造成經濟崩潰。」

    「不。我並不這麼認為。加入世貿組織，雖然降低了華夏部分工業品的進口關稅，但得到的是參與世貿組織貿易規則的制定，以及更公平的國際貿易環境。這有利於國家出口。至於華夏的工業，絕大部分都是發達國家已經捨棄的低端產業，華夏憑藉優勢的產業人口，以更低的價格，在更公平的貿易環境下，得到的是更快的發展速度。這一點，韓國、台灣、香港、新加坡過去的經驗已經證明了它的正確性。」

    「等到積累了足夠的資本和技術，以及更高水平的熟練工人後，工業會很自然的向上游攀升。這會改變華夏經濟的質量，提升安全性。…從低端產業到中高端，這是一個至少需要20年時間的蛻變過程。華夏經濟將進入一個黃金時期！」唐文芳沉聲道。

    「沒想到你對華夏的未來這麼有信心？」郭守雲沉吟片刻後笑道。

    「人為鏡可以正衣冠，以史為鑑可知興亡。從過去華夏五千年的歷史來看，只要國內的政局保持穩定，那麼無論外部如何變化，我們的經濟都會不斷向前發展。而現在，正是華夏成立五十多年來最為穩定的時期。所以，我對國家的未來有充足的信心。」

    「所以經濟穩定，房地產的未來也值得期待？」

    「是的！」

    郭守雲點了點頭，「第二，為什麼你會建議除了中心城區的公寓和商業地產之外，還應該增購工業倉庫？」

    「在房地產行業快速發展的時候，中心城區的公寓和商業地產是增值最快的。如果進入低迷期，它們的保值能力也最強。至於工業倉庫，經濟發展會增加各行各業對存儲空間的需求。另外，隨著城市的發展，原本是郊外的地方會變成城區。所以如今的一二線城市郊區有非常大的投資價值。但如果單純囤地，有被城府收回的風險。運營工廠，太繁瑣。所以，工業倉庫就成了最好的選擇。占地大，運營簡單，出租還能夠逐步收回成本，最關鍵的是：一旦周圍的地價上升，我們得到的就是幾倍十幾倍的收益。」

    「看來你考慮的很長遠！」

    「因為老闆需要一個長遠的發展戰略！」唐文芳不卑不亢道。

    「不錯！」郭守雲認同的點了點頭後，「第三，為什麼你覺得目前的房產投資不應該只考慮一二線城市，應該把三四線主要城市也列入進來？」

    「因為一個市場快速成長的階段是有限的。等到一二線的房地產市場成長起來後，資金很自然會向三四線城市下沉。儘管因為政治、經濟、工業等很多因素的制約，三四線城市的房產價格和潛力不會像一二線城市那麼高。但相應的三四線城市的土地轉讓價格也相對更低。從收益的角度來看，兩者相差並不大。」

    「另外，現在國內外的財團都在盯著潛力更大的一二線城市，各種利益集團盤根錯節，官方與民間的糾葛深不見底。相比較之下，還是三四線城市的競爭稍微小一些。而且，他們往往缺乏外來投資，對我們這樣的企業會比較歡迎，會在政策上提供一定的幫助。」

    郭守雲點了點頭，沉吟片刻後，「看來你對華夏內地房地產很有研究。」

    「謝謝您的誇獎。不過我的很多朋友都認為我對於內地房地產業的未來過於樂觀了。」

    「人云亦云的東西，往往缺乏深入的思考。反而是那些真正的道理，才是少數精英的經驗總結。這就是我為什麼會約你見面的原因。…恭喜你，唐文芳女士，從今天開始，你就是環球地產的首席執行官了。」

    看著伸到自己面前的手，唐文芳眼神劇烈跳動起來，拼命壓抑著內心的激動，深深的吸了口氣後，才伸出了自己帶著輕顫的右手握了過去。

    「謝…謝謝。我一定不辜負您的期待！」

    「我相信自己的眼光，也相信你的判斷。」頓了一下後，「請坐，關於環球地產的投資策略，我還要交代一下你。」

    「是，您請說！」

    郭守雲點頭後，「首先我很認同你的判斷。不過，雖然我對華夏房地產有興趣。但對於房地產開發的興趣並不大，我成立環球地產的主要目的只有一個：買入成熟的