殷俊既然吩咐下去了，設計師們腦海里也有一些方案了，那麼剩下的就是達者為先了，誰設計的方案最契合殷俊的想法，那麼他們就會獲得價值上百萬的設計費用，以及後續可能的整體上億設計費用。

    現在的香江設計師們，還沒有以後那麼的牛比，沒有按照建築面積來收錢——每個平方英尺都要收錢！就跟裝修一樣。

    只不過，那些落選的設計公司，也會獲得三萬到五萬左右的辛苦費，沒辦法，這就是行規，四十年之後都是如此。

    設計方案裡面，外部設計都還是其次，最重要的還是住房的本身。

    在這一點上面，香江的設計師們倒是非常的厲害，比起日本的設計師都還擅長利用狹小的空間。

    殷俊曾經看到過，李人的長實集團在2o14年左右，曾經在新界一個叫做「嵐山」的小區裡面，推出過喪心病狂的177方呎，也就是差不多16平米的級蟻居，就這樣都還有單獨的臥室、浴室和廚房，讓人瞠目結舌。

    因此，在許多內地人看來，香江一家三口的房子4o-5o平米太小了，但在他們來說，實際上已經夠用了。

    殷俊不想把人當成豬狗來養，所以他不準備做多么小的房子。

    第一期的第一批房子，他準備用5oo、8oo和1ooo平方呎的三個戶型。

    主力戶型自然是5oo方呎的，8oo方呎的居中，1ooo方呎的大約占據5%就足夠了。

    5oo方呎的拿給單身漢或者是小兩口居住，8oo方呎的給一家三口住，實在是有錢的，那麼買1ooo方呎的大房子住。

    當然了，一個樓盤最賺錢的根本不是住房，而是商鋪和寫字樓。

    在天水圍這樣的地方，寫字樓是沒有多大需求的，所以殷俊只做住房和商鋪。

    慈善晚會上面，殷俊豪爽的給難民營捐款，給警局捐款，又是非常有名的天才富豪，所以香江政.府方面，對於殷俊要修天水圍的房子，有不少的優惠政.策。

    比如說容積率他們就給到了3.5。

    這代表了什麼呢？

    殷俊買了5oo萬方呎的土地，那麼乘以3.5倍，就總共可以修建175o萬方呎的樓面面積

    每一個城市的土地，不可能我買1ooo平米，你就只允許我修1ooo平米，這樣豈不是我只能修建一層樓？

    這在房地產商人來說，就是非常不划算的。

    故而就有容積率這個東西出現。

    凡是越繁華的市中心，買下土地的容積率就會越高，最高的2o-5o倍的容積率都能有。

    網上曾經傳說，香江的容積率普遍都是1o，那其實是錯誤的。

    除開了豪宅別墅不算，在2o18年，在最繁華的港島區域，最高容積率才會批准為1o，8和9都有。

    而在九龍和新九龍區域，容積率一般是7.5。

    如果是沒開過房子的新區域，一般也就是3-5。

    注意，這可是4o年之後，那時香江的高樓大廈不計其數，才有這麼高的容積率。

    在現在香江普遍高樓都是3o層上下的時候，他們的容積率其實是很低的，基本上最高也不過8，最低甚至要到2。

    比如說天水圍這樣級落後又地域廣大的地方，香江政.府一般就給2，最多2.5。

    但198o年的天水圍，和1o年前，甚至是5年前的天水圍都不同了，這裡的人口不斷的暴漲，讓居住的環境壓力逐漸增大。

    殷俊現在修建房子，讓香江政.府看到了一個安置附近民眾的機會，所以才給了他3.5的優惠容積率。

    而且麒麟花園的地下車位，也是可以算入綠化和公攤面積之內，只不過最後不能單獨售賣，但可以折算進入房價。

    如今香江人有車的可不多，但殷俊打定了主意，既然有如此的優惠條件，那就不用白不用，直接按照1:1的比例來修車位，也就是一套房子配一個車位。

    即使是現在用不上，相信過了二十年，這裡的車位就會成為房價飆升的另一個因素了。

    設計公司那邊緊張的在進行整個屋邨設計和屋內設計，殷俊又馬不停蹄的帶著霍健寧，去了一趟長江實業。

    去美國之前，殷俊就給李人打了