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    金帥端起茶杯喝了一口,笑著說道:「看來陶老闆也同意我這個說法,你的精華地產之所以能在五年之內賺到一百個億,我認為最主要的一點就是暴利。讀爸爸 m.dubaba.cc」

    聽到金帥提起暴利兩個字,所有的開發商都心中一動,他們知道金帥說的是實話,沒有暴利又怎麼可能在五年時間裡積攢到一百個億呢?

    金帥的臉色變得有些嚴峻了:「我很清楚開發商的生財之道,比如秀山區名仕花園這個房產項目,總建築面積4萬多平方米,其中,住宅面積3.4萬平方米,商業面積3000多平方米。你們的第一個生財之道是,這3000多平方米商業面積合同上沒有說明,是開發商的紅利,僅這一部分至少價值1億元。」

    沒等陶老闆講話,金帥又說道:「另外一個就是,總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還拆遷居民的1萬平方米土地使用面積及給他們興建的4000平方米住房後,開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元/平方米來算,一共可售近4億元。而每平方米的建設成本大概在2500元,因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右,開發此項樓盤,開發商總共可以獲益兩億元,另外還有一個價值1億的商業面積用地。」

    陶老闆目瞪口呆的看著金帥,眼前這個年輕的市長太令人可怕了,他怎麼會對這些情況如此清楚呢?難道金市長原來也幹過房地產?

    驚訝的不僅是陶老闆,還有其他在座的房地產商們,雖然大家都知道房地產業是個暴利行業,但是對他們怎麼運作的,卻很少有人知道。

    「據我所掌握到的情況,你在這個項目上的先期投入只有五百萬元,從這個過程就可以看得出來,你是怎麼把五百萬變成兩個億的,這不是暴利又是什麼呢?確切的說,你們是鑽了國家政策上的空子。」

    稍微停頓了一下,給了大家一個思考的機會,金帥接著說道:「當然,這個責任也不應該由房地產商來承擔,之所以形成這種情況,這是因為我國目前房地產制度缺位。我國是公有制國家,土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的,沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子,就有了很大收益。房地產開發是一個系統工程,其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定,很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展,負責具體作的是房地產商。集體土地要發展,也要通過房地產商。這些規定導致房地產商專業了起來,其他人即使是擁有土地但也不可以開發。」

    金帥看了一眼陶老闆,又說道:「制度給了房地產商特權,另一方面制度又衍生了私權。我們知道,所有的政策本身都有滯後性,但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人,這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。比如一些地方一會兒推出購房入戶,一會兒又取消,政策變化背後無不有房地產商的身影。」

    利用金帥喝茶的機會,陶老闆終於找出了一個辯解的理由:「我們房地產業雖然回報率比較高一點,但是我們的投入也很高,風險也非常大。」

    金帥放下了茶杯,一字一句的說道:「錯了,開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下,開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金,房產開發商蓋房子是不要錢的,確切的說你們是在空手套白狼。」

    什麼叫做能力,金帥剛才講的話就可以明確的表現出來,陶松林此刻對金帥佩服得五體投地,好多人都鬧不明白的問題,被金帥看得清清楚楚,人家這個留美金融學博士的水平就是高啊。

    「下面我們再來看看房地產商是怎麼運作的吧,在房屋預售的時候,開發商幾乎可以收回全部成本,甚至還有盈餘。拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包幹。開發商等房子售出賺到巨額利潤後才給建築商清算工程款。這就是蓋房子不要錢的商業模式。具體來講,就是拿你業主的錢來做我的開發資金,加上建築商墊資蓋房,既是現實又是合法的狀態。在這方面還會得到銀行方面的大力支持,因為銀行也從中獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高,而且